Строительная специфика

Это явление в России имеет долгую историю и берёт свои истоки в 90-х годах, когда был принят Закон «О защите прав потребителей», закрепивший, в частности, статус дольщиков в правовых отношениях с застройщиками (например, касательно сроков сдачи и обнаружения недостатков произведённого жилья). С тех самых пор неоднократно поднимался спор по поводу баланса прав и обязанностей в системе координат застройщик-потребитель.

Если изначально Закон служил защитой уязвимых дольщиков, то в последние годы участились случаи потребительского экстремизма, и их счёт пошёл на тысячи, а потери бизнеса – на миллиарды рублей.

Согласно социологическим исследованиям, от 70% до 90% всех девелоперов и застройщиков сталкивалось с серьёзным давлением потребителей-экстремистов. Причём для половины типов эта проблема остаётся острой. С 2018 по 2020 год против строителей было подано около 3,7 тыс. исков, а суммарно было взыскано средств по неустойке около 6,5 млрд рублей.

В основе такого поведения лежит стремление к экономии, а в отдельных случаях даже к заработку. Как это так, спросите вы. Дело в том, что потребитель имеет право обратиться в суд с иском против застройщика, если его что-то не устроило, и претендовать на материальные компенсации, которые могут составлять миллионы рублей и полностью покрывать стоимость жилья.

Есть несколько схем, по которым работают подобные персонажи – первая связана с неустойками по истечении сроков сдачи жилья. И вторая – с дефектами самого жилья, причём это могут быть совершенно безобидные огрехи, которые не делают жильё непригодным для жизни: несовпадение реальной площади с оговорённой на 30 см², потолочные и половые неровности, узкий коридор, плохая работа лифтов, нехватка розеток и т. д. В каждом отдельном сценарии у потребителя есть проволочки, при помощи которых он осуществляет легальное вымогательство у застройщика.

В первом случае «антипотребиллы» (неформальное название потребителей-экстремистов) используют тактику сознательного затягивания процесса приёма жилья, что приводит к формальной сдаче объекта позже обозначенного срока. Хотя, разумеется, у застройщика есть в рукаве козырь в виде создания документа передачи в одностороннем порядке, однако это влечёт трудности другого порядка, и вообще это не тема сегодняшней статьи. Конечно, остаётся вероятность, что поведение потребителя будет рассекречено, и ему откажут в суде. Но так происходит далеко не во всех случаях.

Второй случай особенно интересен, поскольку в игру на стороне потребителя вступает несколько дополнительных игроков, имеющих свои корыстные цели – делёж совместно отсуженного у честного застройщика. Соучастниками нерадивого потребителя выступают профессиональный юрист и эксперт, замыкающие треугольник потребительского терроризма. Решающую роль в процессе потребительского теракта играет эксперт, выносящий решение о наличии существенных недостатков. Сила этого нечистого на руку эксперта заключается в том, что чаще всего он является последней инстанцией, поскольку судьи, как правило, доверяют предоставленной частной экспертизе. Таким образом захлопывается ловушка для застройщика.

Принимающая сторона получает возможность запросить ликвидацию обнаруженных проблемных зон (на это у застройщика есть ровно 60 дней), соразмерное уменьшение стоимости объекта или компенсацию средств на самостоятельное «доделывание».

Очевидно, что бизнес становится менее устойчивым под финансовым давлением недобропорядочных граждан. И это начинает беспокоить наших парламентариев. В последнее время сделано многое для того, чтобы минимизировать риск нечестных экспертов и проведенных ими экспертиз в процессе приёма-передачи объекта жилья. Например, законодатели в России выработали ряд требований к вопросу профессионализма эксперта:

• он должен числиться в «Национальном реестре признанных специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования»;
• компания, к которой принадлежит эксперт, должна быть «саморегулируемой и осуществляющей подготовку проектной документации».

Другой парламентской инициативой по минимизации урона застройщикам от «антипотребилл» является введение временного моратория на неустойку в случае просрочки сдачи жилья. Хотя это решение нельзя назвать эффективным, поскольку одна сторона оказывается в привилегированном положении. Последний раз такой мораторий действовал до декабря 2022 года, то есть был отменён совсем недавно.

Ушедший 2022 год создал новые условия для строительной отрасли и экономики в целом: возник диссонанс между стратегией «улучшайзинга» и тотальной экономии средств в процессе строительства жилых зданий. Часть компаний была вынуждена выбрать второй путь развития для своего бизнеса. А эта стратегия тесно сопряжена с разного рода экономией: на материалах, рабочих, коммуникациях и т. д. В связи с этим неизбежно выросла вероятность сдачи жилья с многочисленными дефектами, которые открывают дополнительно широчайшее пространство для актов потребительского экстремизма. Бизнес, надеявшийся устоять на рынке путём сокращения издержек и избравший путь экономии, может обречь себя на большие издержки.

Хотя статистика ещё не готова, можно с уверенностью утверждать, что число случаев будет сильно больше. К тому же, пугает статистика, согласно которой удовлетворение запросов потребителей в судебном порядке стремится к 95%, то есть судьи чаще всего более благосклонны к потребителям.

Ходят слухи, что застройщики сознательно оставляют дефекты, поскольку их ликвидация стоит дороже, чем потенциальная компенсация средств потребителю при условии, что она вообще будет. Насколько мы можем судить, осознанное ведение такой политики влечёт неизбежно репутационные потери и создаёт негативный образ компании у потребителя. Поэтому так поступают только неблагонадёжные застройщики, не ценящие свою рыночную репутацию. Именно поэтому против Visma Group в Уфе не было подано ни одного искового заявления с потребительскими обвинениями. Короче говоря, работай красиво – и будет красиво.

Есть целый ряд проблем, связанных со смысловым разведением понятий и их трактовками. Например, широчайшим образом может трактоваться понятие «существенного» дефекта, зафиксированного в законе. Доказать «существенность» – это дело техники для юриста. Он предоставит такую расшифровку этого понятия, что заявитель выиграет дело. Есть ещё одна проблема, которая будоражит умы многих: разграничение в договоре понятий «момент окончания строительства» и «разрешение на ввод объекта в эксплуатацию». А ведь это очень ответственный момент, поскольку именно от него зависит то, когда наступает момент начисления неустойки.

Таким образом, баланс интересов потребителей и застройщиков нередко вызывает конфликтные ситуации, выливающиеся в бесконечное сутяжничество. Человечеству ещё предстоит решить вопрос гарантирования прав потребителям, с одной стороны, и обереганием бизнеса от экстремальных нападок потребителей, с другой. Будем с трепетом следить за противостоянием застройщиков и дольщиков.